Bottenlån och topplån

För en kreditgivare är säkerheten för lånet viktig eftersom kreditinstitutet inte vill åka på en kreditförlust. Om det uppstår problem för låntagaren att betala är det den kreditgivare som har bäst förmånsrätt som först får betalt. Det som ger bäst förmånsrätt, och säkerhet, är bottenlån/ hypotekslån. Till grund för ett bottenlån finns ett pantbrev i bostaden/ fastigheten med bäst förmånsrätt. Vi kan säga att marginalen mellan bottenlånets storlek och bostadens marknadsvärde kan vara förhållandevis stort. Sker ett prisfall på marknaden är ”säkerhetsmarginalen” ganska stor innan den som givit ett bottenlån drabbas. Eftersom risken är lägre är också räntan på ett bottenlån lägre.

Topplånet däremot är på summan mellan bottenlånet och köpesumman efter det att kontantinsatsen dragits av. Det är lätt att inse att den som ger ett topplån tar en större risk vilket också avspeglas i räntekostnaden.

Ett exempel:
En fastighet är belånad till 2 milj. kr. Ett bottenlån på 1,5 milj. kr och ett topplån på 0,5 milj. kr finns. Innebörden av detta är att den med bottenlånet får ut sin fordran först. Skulle fastigheten bara kunna säljas för 1,9 milj. kr är det enbart kreditgivaren som har topplånet som förlorar pengar. Den långivare som lämnar ett topplån tar därför ut en högre ränta - hans risk är ju större.

En bild som illustrerar det ovan.

Huslån

För att få ett topplån krävs många gånger att låntagaren måste prestera någon säkerhet mer än själva bostaden. Kan exempelvis vara någon som går i borgen. Det säger sig själv att det är topplånet som ska amorteras och betalas så snabbt som möjligt. Nu kan det också vara på det viset att marknadspriserna stiger och värdet på bostaden ökar. Möjligheten att hela lånesumman kan rymmas inom bottenlånet finns då efter något/några år. Hur stor del kan man då få bottenlån på? Låt oss titta på en bostads belåningsgrad.

En bostads belåningsgrad

Låt oss se på hur kreditgivaren beräknar belåningsgraden av en bostad. Eftersom det är kreditgivaren som bestämmer vad som är möjligt att låna med bostaden som säkerhet kan det skilja lite mellan olika kreditgivare. Belåningsgraden brukar hamna någonstans mellan 50-80 % av marknadsvärdet. För fritidshus och bostadsrätter är belåningsgraden oftast lägre än för villor.

Bostadens belåningsvärde beräknas utifrån det lägsta värdet av värderingen eller köpesumman. Säljs bostaden till ett pris över vad det är värderat till är det värderingssumman som används vid beräkningen. Är köpesumman lägre än vad bostaden värderats till är det köpesumman kreditgivaren gör beräkningen på.

Exempel
Låt oss antaga att köpesumman som betalas är 1 500 000 kr men att bostaden värderats till 1 200 000 kr. Belåningsvärdet blir då 1 200 000 kr (det lägsta av de två värdena). Om nu kreditgivarens belåningsgrad är 80 % av belåningsvärdet blir det möjligt att låna 960 000 kr med bostaden som säkerhet (bottenlån/ hypotekslån). Läggs en egen kontantinsats på 200 000 kr i exempelköpet ovan återstår 340 000 kr som måste tas som topplån. Normalt krävs extra säkerhet för detta lånet utöver bostaden.