Dolda fel

När du säljer ett hus har du ett visst ansvar för husets skick. Hur långt ditt ansvar sträcker sig regleras i lag (Jordabalken). Fel som inte har upptäckts vid köpetillfället kan var ett dolt fel som säljaren under vissa förutsättningar ansvarar för.

Du som säljare har en upplysningsplikt och måste tala om de fel som finns på huset. Även köparen har ett ansvar att undersöka huset i samband med köpet. Om det är fråga om ett dolt fel beror på många omständigheter som exempelvis husets ålder och skick samt hur svårt det varit att upptäcka felet.

Försäkringar för dolda fel

Säljarens ansvar

Som säljare bör du i eget intresse ge köparen upplysning om alla fel och brister som du vet att fastigheten har men som är svåra eller omöjliga för köparen eller dennes besiktningsförrättare att upptäcka. Annars kan du av en domstol anses ha uppträtt svekfullt. Se även nedan om vanliga undantag från försäkringens omfattning.

Köparens ansvar

Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att du måste göra noggrann och ingående besiktning av huset. Undersökningsplikten för dig som köpare omfattar hela fastigheten d.v.s. mark, byggnader och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eldstad och skorsten.

Om du som köpare senare hittar fel, som inte hade kunnat upptäckas ens vid en noggrann besiktning (utan att göra åverkan på huset såsom t ex utan att bryta upp golv), kan det vara fråga om ett dolt fel. Säljaren kan då bli skyldig att ersätta skadan.

Du kan reklamera fel i fastigheten i 10 år räknat från tillträdesdagen. Reklamation måste dock alltid ske inom skälig tid efter det att felet upptäcktes (Jordabalken, 4 kap, 19a §).

Hur påverkas säljaren

En doldafel-försäkring kan vara en fördel för säljaren. Genom en fastighetsmäklare eller – numera – på egen hand hos Anticimex Försäkringar eller via Hemverkets hemsida, kan den som ska sälja en villa, ett fritidshus eller en bostadsbyggnad på jordbruksfastighet teckna en så kallad ”Dolda fel försäkring” (överlåtelseförsäkring). Denna försäkring ger säljaren visst skydd mot köparens eventuella krav på grund av dolda fel.

Hur påverkas köparen

Säljaren kan vid försäljning vilja skriva in en klausul i köpekontraktet som innebär att han helt friskriver sig från det ansvar han har för dolda fel. I andra fall kan säljaren teckna en "Dolda fel försäkring" och dessutom vilja skriva in en friskrivningsklausul i köpekontraktet, med innebörden att köparen ej kan få ersättning för dolda fel annat än från försäkringen.

Det förekommer att mäklare medverkar i dessa typer av överlåtelser. Man kan ifrågasätta om detta är förenligt med god fastighetsmäklarsed. I vart fall måste i så fall mäklaren mycket noga informera köparen att om han accepterar någon av dessa friskrivningar försvinner möjligheten att vända sig mot säljaren med krav på ersättning för dolda fel. Köparen riskerar då att själv få betala kostnader som annars säljaren skulle få betala.

Anmälan och reglering av skada

Försäkringsavtalet avseende ”Dolda fel försäkringen” gäller i första hand mellan säljaren och försäkringsbolaget. Köparen har därför normalt inte någon rätt att direkt kräva ersättning från försäkringsbolaget utan är hänvisad till att gå via säljaren. Köparen kan bara i vissa situationer vända sig direkt till försäkringsbolaget, till exempel när säljaren är försatt i konkurs (jämför Jordabalken 9 kap 7 §).

Vid en uppkommen skada skall köparen vända sig till säljaren, som i sin tur kan anmäla skadan till försäkringen. Om skadan täcks av försäkringen betalas ersättning till köparen från försäkringen upp till maxbeloppet. Om det dolda felet överstiger maxbeloppet i försäkringen, ska säljaren betala det överskjutande beloppet - såvida inte köparen accepterat ett villkor i köpeavtalet som begränsar möjligheterna att få ersättning upp till vad säljarens "Dolda fel försäkring" medger.

Observera att från den ”Dolda fel försäkring” som säljs av försäkringsgivaren Anticimex Försäkringar AB, eller via Hemverkets hemsida, kan köpare begära ersättning direkt från försäkringsgivaren, t.ex. om säljaren inte anmäler skadan. Den "Dolda fel försäkring" som säljs via Hemverkets hemsida, ska köparen kontakta Brim AB (försäkringsförmedlare) direkt i sådana fall.

Besiktning

När en försäkring ska tecknas görs en besiktning av en godkänd besiktningsman beställd av säljaren eller köparen för säljarens räkning. Besiktningen omfattar en byggnadsteknisk undersökning, däremot besiktigas inte installationer som värme, el, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten.

Om försäkringsbolaget beviljar försäkringen får köparen av fastigheten ta del av besiktningsutlåtandet. Finns det anmärkningar i utlåtandet bör det också innehålla en uppmaning till köparen att göra en mer grundlig undersökning på dessa punkter.

Observera att köparens undersökningsplikt kvarstår, trots att denna besiktning utförts.

Var kan jag köpa en "Dolda fel försäkring"?

"Dolda fel försäkringar" kan fås via fastighetsmäklare eller köpas av konsumenten direkt från åtminstone en försäkringsgivare. I samtliga försäkringar finns krav på besiktning innan försäkringen tecknas.

Mäklaren skall informera säljaren och köparen om vad "Dolda fel försäkringen" innebär för säljarens ansvar och för köparens undersökningsplikt.

Mäklaren skall upplysa köparen om att köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren låtit utföra en besiktning. Mäklaren skall också försöka få köparen att fullgöra undersökningsplikten. Mäklaren har dock inte något ansvar för att köparen verkligen gör detta.

Mäklaren skall informera köparen om vad det kan innebära för köparens undersökningsplikt att köparen eventuellt kommer överens med säljarens besiktningsman om en genomgång av besiktningsutlåtandet.

Marknadsförs genom Produktnamn Försäkringsgivare
(Förmedlare)
Kan köpas av
Hemverket. Tecknas av privatperson direkt från Hemverkets hemsida Doldafel försäkring Brit Insurance i samarbete med Brim AB Säljare
Mäklarsamfundet och
Fastighetsmäklarförbundet. Kan tecknas av privatperson direkt
från försäkringsgivaren
Anticimex
Säljaransvarsförsäkring
Anticimex Försäkringar AB Säljare
Fastighetsmäklarförbundet Ansvarsförsäkring för säljare vid dolda fel SAFE International Försäkrings AB Säljare
ERA Ansvarsförsäkring för säljare vid dolda fel SAFE International Försäkrings AB Säljare
Skandiamäklarna Trygghetsförsäkring - villa SAFE International Försäkrings AB Säljare
Mäklarhuset Försäkring för säljare
avseende fel i fastighet enligt jordabalken 4:19
Chubb Insurance Company (Rådslaget) Säljare
Fastighetsbyrån och Mäklarsamfundet Försäkring för säljare
avseende fel i fastighet enligt jordabalken 4:19
Chubb Insurance Company (Willis) Säljare
Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Säljaransvar Plus Länsförsäkringar Sak försäkringsaktiebolag (publ.) Säljare


Vanliga undantag

  • alla fel som kan ha anknytning till det som fått anmärkning i
    besiktningsprotokollet
  • fel som säljaren kände till men inte upplyst köparen om,
  • utfästelser som säljaren har gjort om byggnadens skick, som inte är korrekta t ex att fastigheten påstås ha en högre standard än den har,
  • eldstäder och rökgångar,
  • installationer av gas, el och VVS – maskinell utrustning såsom värmepanna,
    vitvaror, centraldammsugare,
  • radon och asbest,
  • skador som omfattas av garanti eller reklamationsrätt,
  • naturskador


Källa: Konsumenternas vägledning om bank och försäkring, Mars 2012