Innehållsförteckning
När är det dags att byta mäklare?
Inte alla uppdrag räddar sig med ett byte, men det är värt att överväga om:
- Försäljningen går trögt: Om bostaden legat ute i veckor utan visningar eller bud, och mäklaren inte har en klar plan för att väcka intresse.
- Missnöje med hanteringen: Dålig kommunikation, oprofessionellt beteende eller missade deadlines – som att inte uppdatera annonsen eller hantera frågor från köpare.
- Bättre alternativ dyker upp: Du stöter på en mäklare med starkare lokalkännedom eller bättre recensioner, särskilt om marknaden är het och du vill maximera chansen till snabbt slut.
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är det vanligt att säljare byter om mäklaren misskött sig, men kom ihåg: Ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt binder dig i upp till tre månader. Utanför den perioden är det enklare att säga upp. Statistiskt sett säljs de flesta bostäder inom 30–60 dagar, så om det dragit ut på tiden är det en varningssignal.
Checklista: Så byter du mäklare
Att byta är fullt möjligt, men följ stegen noga för att skydda dig själv. Hela processen tar oftast 1–2 veckor.
- Kontrollera ditt avtal: Läs igenom uppdragsavtalet för att se om det är ensamrätt (vanligast) och hur lång tid som återstår. Max tre månader, och förlängning måste vara skriftlig.
- Säg upp skriftligen: Skicka en tydlig uppsägning via e-post, SMS eller brev. Mäklaren måste bekräfta skriftligt och skicka spekulantlistan enligt Fastighetsmäklarlagen (kapitel 3, paragraf 3).
- Välj en ny mäklare: Jämför offerter från 2–3 kandidater via plattformar som Hittamäklare.se, som ger statistik, betyg och topplistor. Boka möten och be om en plan för din bostad. Välj en mäklare med starkt spekulantregister för att snabbt kicka igång försäljningen.
- Överlämna informationen: Ge den nya mäklaren spekulantlistan från den gamla för att undvika dubbel provision (mer om det nedan). Hantera också Hemnet-annonsen – betala en bytesavgift för att flytta paketet, men notera att bilder inte kan överföras till en annan byrå.
- Starta det nya uppdraget: Signera med den nya mäklaren, gärna med kortare ensamrätt (t.ex. 1–2 månader) för flexibilitet. Se till att styling eller andra förberedelser kan fortsätta sömlöst.
Så kan du formulera uppsägningen
Joakim Ryttersson på Ekonomifokus har skrivit en guide över hur man byter mäklare. Där tipsar han om att din skriftliga uppsägning kan formuleras enligt följande:
”Hej. Jag vill säga upp förmedlingsuppdraget som vi har tecknat för fastigheten Bergvik 1:2 på adressen Bäckvägen 24. Uppsägningen gäller från och med 2023-09-11. Vänligen bekräfta att förmedlingsuppdraget är uppsagt och glöm inte att bifoga spekulantlistan”.
Kostnader och risker
Ett byte är sällan gratis, men kostnaderna är ofta hanterbara och avdragsgilla i deklarationen. Här är en översikt i tabellform:
| Kostnad/Risk | Beskrivning | Uppskattat belopp |
|---|---|---|
| Bytesavgift för Hemnet | För att flytta annonsen till ny mäklare. | Ca 1 490 kr (oavsett utgångspris) |
| Dubbel provision | Om en spekulant från gamla listan köper – förhandla ner med ny mäklare. | 1–3 % av köpeskillingen (delat) |
| Ersättning till gammal mäklare | Vid uppsägning under ensamrätt utan godtagbart skäl (t.ex. misskötsel). | Varierar, upp till provisionens värde |
| Förlängd styling/fotografering | Om du behöver nya bilder eller styling. | 5 000–50 000 kr |
| Skadestånd | Om mäklaren anser uppsägningen ogrundad – sällsynt, men möjligt. | Rättslig prövning krävs |
Konsekvenser inkluderar potentiell fördröjning av försäljningen (1–2 veckor) och stress, men fördelarna väger ofta tyngre. Om du tecknade avtalet på mäklarens kontor finns ingen ångerrätt; via telefon eller hemma har du 14 dagar.
Lagliga aspekter
Fastighetsmäklarlagen skyddar dig, men också mäklaren. Under ensamrättsperioden kan du säga upp, men riskerar ersättning om skälen inte håller (t.ex. om mäklaren bytt firma eller grovt misskött sig). Utanför perioden eller utan ensamrätt: Fri uppsägning. Mäklaren har rätt till provision om en av deras spekulanter köper inom en rimlig tid efter uppsägning, men detta minskar ju längre tid som går. Kontakta FMI vid tvist – de hanterar klagomål gratis.
Tips för en smidig övergång
- Prata först: Diskutera dina farhågor med den nuvarande mäklaren – ibland räcker det för att fixa problemen.
- Få allt skriftligt: Fråga om eventuella ersättningskrav i förväg och dokumentera svar.
- Undvik dubbelarbete: Använd spekulantlistan aktivt och byt till en ny byrå för tillgång till fler köpare.
- Ladda ner checklista: Många sajter som Ekonomifokus.se erbjuder gratis mallar för uppsägning.
- Välj schysst: De flesta mäklare accepterar uppsägning utan krångel om de inte hunnit sälja.
Kom ihåg: Ett byte är ditt privilegium som säljare, och en bra ny mäklare kan ge din försäljning den boost den behöver.