Innehållsförteckning
Fast egendom enligt jordabalken
Jordabalken inleds med att slå fast att fast egendom är jord och att jorden är indelad i fastigheter (1 kap. 1 §). En fastighet kan avgränsas horisontellt, alltså som ett markområde på kartan, eller både horisontellt och vertikalt. Det senare kallas tredimensionell fastighet (3D-fastighet) och används till exempel för ett våningsplan i ett hus eller ett garage under en annan fastighet. En ägarlägenhetsfastighet är en 3D-fastighet som bara rymmer en bostadslägenhet (1 kap. 1 a §).
Gränserna för en fastighet bestäms i första hand av hur de lagligen har märkts ut på marken, och i andra hand av förrättningskartor och handlingar (1 kap. 3 §).
Vad hör till fastigheten?
Enligt 2 kap. jordabalken hör vissa saker automatiskt till fastigheten, så kallade fastighetstillbehör:
- byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som anbragts för stadigvarande bruk,
- träd och andra växter på rot samt naturlig gödsel (2 kap. 1 §),
- byggnadstillbehör som fast inredning, värmepanna, element, kakelugn och nycklar (2 kap. 2 §),
- maskiner och utrustning i fastigheter som är inrättade för industriell verksamhet, om inte ägaren låtit skriva in en förklaring om motsatsen (2 kap. 3 §).
Föremål som en hyresgäst eller annan nyttjanderättshavare har tillfört hör däremot inte till fastigheten (2 kap. 4 §). En byggnad som står på arrenderad mark är alltså lös egendom och kallas då byggnad på ofri grund.
Hur fastigheter bildas och ändras
Fastigheter nybildas eller ombildas genom fastighetsbildning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), till exempel genom avstyckning, klyvning, sammanläggning eller fastighetsreglering. Det sker vid en lantmäteriförrättning hos Lantmäteriet (eller en kommunal lantmäterimyndighet). Så kallad sämjedelning, när grannar själva kommer överens om att dela en fastighet, har ingen rättslig verkan. En fastighets omfattning, andelar i samfälligheter och rättigheter som servitut är resultatet av alla förrättningar den har genomgått. Äldre förrättningsakter kan därför behöva studeras för att få säker kunskap om vad som ingår.
Fastighetsregistret och lagfart
Alla fastigheter finns i fastighetsregistret, som förs av Lantmäteriet. Registret visar bland annat ägare, inteckningar, servitut och planer. Registerkartan ger en bra överblick men är inte rättsligt bindande när det gäller gränsernas exakta läge.
Den som köper en fastighet ska söka lagfart, det vill säga få sitt förvärv inskrivet (20 kap. jordabalken). Ett köp av fast egendom måste dessutom ske skriftligen i en köpehandling som undertecknas av både säljare och köpare (4 kap. 1 §). Vid lagfart tas stämpelskatt ut enligt lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.
Fastighet i skatterätten
Skattereglerna har delvis ett eget fastighetsbegrepp. Enligt 2 kap. 6 § inkomstskattelagen räknas en byggnad som fastighet vid beskattningen även om den civilrättsligt är lös egendom. Fastigheter delas också in i privatbostadsfastigheter och näringsfastigheter, vilket påverkar hur en vinst vid försäljning beskattas. Läs mer hos Skatteverket.