Innehållsförteckning
Måste kontraktet vara skriftligt?
Ett hyresavtal är giltigt även om det ingås muntligt. Både hyresvärden och hyresgästen har dock rätt att kräva att avtalet upprättas skriftligen (12 kap. 2 §). Ett skriftligt kontrakt gör det lättare att visa vad som har avtalats om till exempel hyra, hyrestid, uppsägningstid och vad som ingår i lägenheten. Avtalsvillkor som strider mot hyreslagen är som huvudregel utan verkan mot hyresgästen (12 kap. 1 d §).
Hyrestid och uppsägning
- Ett hyresavtal gäller för obestämd tid om inget annat avtalats, och måste då sägas upp för att upphöra (12 kap. 3 §).
- För en bostad är uppsägningstiden, om inget längre avtalats, tre månader räknat till närmaste månadsskifte. För en lokal är den nio månader (12 kap. 4 §).
- En bostadshyresgäst får alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, även om avtalet gäller för bestämd tid (12 kap. 5 §).
- Ett avtal för bestämd tid som har varat längre än nio månader i följd måste alltid sägas upp (12 kap. 3 §).
Besittningsskydd
En bostadshyresgäst har normalt rätt till förlängning av avtalet när hyresvärden säger upp det, så kallat besittningsskydd. Hyresvärden måste då ha en godtagbar grund, till exempel att hyresgästen allvarligt misskött sig eller att huset ska rivas (12 kap. 46 §). Besittningsskyddet gäller inte i vissa fall, bland annat vid andrahandsuthyrning som upphör innan den varat två år i följd, om inte annat följer av lagen (12 kap. 45 §). Tvister prövas av hyresnämnden.
Överlåtelse och andrahandsuthyrning
En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 §). I vissa fall kan hyresnämnden lämna tillstånd, till exempel vid överlåtelse till en närstående som bott varaktigt tillsammans med hyresgästen eller vid lägenhetsbyte (34–35 §§). Att hyra ut bostaden i andra hand kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och tillståndet är tidsbegränsat (12 kap. 40 §). Läs mer om att hyra i andra hand.
Svartkontrakt är brottsligt
Den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller överlåta hyresrätten till en sådan döms till fängelse i högst två år, och vid grovt brott till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 §). Det gäller alltså både den som säljer och den som köper ett så kallat svartkontrakt. Ersättning för bostadsförmedling är tillåten endast vid yrkesmässig förmedling och med begränsat belopp (65 a §).
Lokaler
För lokaler är reglerna mindre strikta. Den som hyr en lokal för sin verksamhet får överlåta hyresrätten till den som tar över verksamheten om hyresvärden godkänner det eller hyresnämnden ger tillstånd – i regel krävs att hyresgästen har haft lokalen i minst tre år (12 kap. 36 §). Förbudet mot ersättning för överlåtelse gäller bara bostäder, så det är tillåtet att ta betalt när en lokalhyresrätt överlåts.