Innehållsförteckning
Vad är bruksvärde?
Bruksvärdet är det praktiska värde som en lägenhet har för hyresgäster i allmänhet. Enligt Sveriges Domstolar påverkas bruksvärdet bland annat av:
- lägenhetens storlek, planlösning, modernitet, läge i huset, reparationsstandard och ljudisolering,
- förmåner som hiss, tvättstuga, förvaringsutrymmen, fastighetsservice och parkering,
- husets läge, boendemiljön och närheten till kommunikationer.
Jämförelsen med andra lägenheter
När hyresnämnden prövar om en hyra är skälig ska främst hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas, det vill säga hyror som har förhandlats fram mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Anpassade hyror enligt 55 b § och hyror som anses skäliga enligt 55 c § får inte användas som jämförelse. Läs mer om hyresnämnden.
Om du tycker att hyran är för hög
Den som hyr i första hand och anser att hyran är för hög kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran prövad. Ändras hyran gäller ändringen som huvudregel framåt i tiden: tidigast från månadsskiftet närmast efter tre månader från ansökan, eller från den tidpunkt avtalet har sagts upp till (12 kap. 55 e §). För förstahandshyresgäster finns alltså ingen generell rätt att få tillbaka för mycket betald hyra.
Återbetalning vid andrahandsuthyrning och rum
Reglerna om återbetalning gäller när någon hyr ett rum eller en bostadslägenhet i andra hand. Vid andrahandsuthyrning får hyran aldrig vara högre än den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar, plus ett tillägg för möbler och utrustning på högst 15 procent av den hyran och för andra nyttigheter högst kostnaden (12 kap. 55 § fjärde stycket). Hyresnämnden kan då besluta om återbetalning. Ansökan ska ha kommit in inom tre månader från att hyresgästen lämnade lägenheten. Beslutet får avse högst två år tillbaka räknat från ansökan (12 kap. 55 f §). För avtal som ingicks före den 1 oktober 2019 gäller ett år. Läs mer om att hyra i andra hand.
Privatuthyrning har andra regler
Hyr du en bostad av en privatperson som äger den, till exempel en bostadsrätt eller ett hus, gäller i stället privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som har ingåtts från och med den 1 juli 2026. Den ersatte lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978), som fortfarande gäller för äldre avtal. Där gäller inte bruksvärdesprincipen. I stället kan hyresnämnden sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut privat. Lagen gäller inte om uthyraren själv hyr bostaden med hyresrätt.
Hyran betalas i förskott
Har inget annat avtalats ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. För en bostadslägenhet har hyresgästen alltid rätt att betala hyran månadsvis (12 kap. 20 §). Mer om villkoren finns i artikeln om hyran.
Uppdaterad: reglerna om återbetalning (som gäller rum och andrahand och kan avse upp till två år) har rättats.